解读民法典四物业行政管理中几点问题分
以《民法典》的实施为契机，更好地学习和运用《民法典》，推动物业管理的法治化、规范化，是当前物业管理行业的一项重要工作。建筑物区分所有权制度是物业管理的法律基础，《民法典》物权编则是讨论物业服务合同和物业管理相关侵权等问题的前提。学习《民法典》物权编，需要结合《民法典》总则编、年《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称“建筑物区分所有权司法解释”)和《物权法》《物业管理条例》的相关规定一起研究和讨论，从而横向全面理解《民法典》的相关规定，纵向深入掌握建筑物区分所有权制度的沿革。
1物、物权和物权编按照《民法典》第一百一十四条、一百一十五条的规定，物包括不动产和动产，物业管理涉及的物是指不动产。按照《民法典》第二百零五条、二百四十条、三百二十三条、三百八十六条的规定，物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。共中所有权属于自物权，对自己的物享有占有、使用、收益和处分的权利。用益物权和担保物权属于他物权，用益物权是用益物权人对他人的物依法享有的占有、使用和收益的权利，担保物权是担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，法律另有规定的除外。物权编包括《民法典》第二百零五条至四百六十二条的内容，是调整因物的归属和利用产生的民事关系，需要注意的是，《民法典》第一百一十六条规定了物权法定原则，即物权的种类和内容，由法律规定。这也意味着与物业管理相关的所有权包括业主的建筑物区分所有权、相邻关系和共有；与物业管理相关的用益物权包括建设用地使用权和居住权；与物业管理有关的担保物权包括基于不动产的抵押权。除全国人大或者全国人大常委会制定的法律规定新的物权之外，不存在别的与物业管理有关的物权。2业主、业主组织与物业使用人业主是不动产的所有权人，也是物业管理法律关系最重要的法律主体，根据《物业管理条例》第六条和建筑物区分所有权司法解释第一条规定，业主除了包括基于登记取得房屋所有权的人，还包括根据《民法典》物权编第一分编第二章第三节(原《物权法》第二章第三节)的规定，即基于生效的法律文书、拆迁决定、继承、合法建造等取得建筑物专有部分所有权的人。此外，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，也可以认定为业主。长期以来，夫妻共有、家庭成员共有房屋持证人的配偶或者其他家庭成员是否具有建筑物区分所有权中的共同管理权即表决权存在较大争议，也是业主组织组建和运行中的突出问题之一，解决
这一问题，需要把握以下几个方面内容：一是根据《民法典》第二百零九条的规定，不动产物权设立，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外，法律另有规定包括属于国家所有的自然资源；因生效的法律文书、拆迁决定、维承、合法建造等取得建筑物专有部分所有权；宅基地使用权等部分用益物权等不需要办理登记。也就是说，在业主身份认定这个问题上，除了生效的法律文书、拆迁决定、继承、合法建造等取得建筑物专有部分所有权之外，进行不动产登记是取得业主身份的必经程序，二是根据《民法典》第二百一十六条、二百一十七条的规定，不动产登记簿是确定业主身份的根据，产权人手中的不动产登记证书与不动产登记机关的不动产登记簿记载的业主不一致的，以不动产登记簿为准，三是根据《民法典》第二百零八条、二百九十九条和三百零一条的规定，基于物权公示原则，不动产物权的设立，应当依照法律规定登记。《婚姻法》所称的
夫妻的共有应当适用物权编第二分编第八章中共同共有的有关规定。夫妻双方的共同共有或者家庭成员的共同共有，是夫妻双方或者家庭成员对建筑物专有部分内部的所有权，未经不动产登记，不具有对抗第三人的法律效力。
因此，夫妻共有、家庭成员共有的房屋持证人的配偶或者其他家庭成员，未经不动产登记，不享有区分所有建筑物的共同管理权，夫妻共有、家庭成员共有的房屋可以内部经过全体共同共有人一致同意，由房屋持证人对外行使区分所有建筑物的共同管理权即投票权和被选举权，或者委托特定共同共有人行使投票权。
业主组织是业主大会、业主委员会的统称，部分地方例如北京市业主组织还包括物业管理委员会。《民法典》第二百七十七条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序依照法律、法规的规定，地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给子指导和协助。
对《民法典》第二百七十七条的理解，笔者认为应当重点
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